강남 재건축, 10년 기다림 끝에 마침내 움직이다
서울 강남구 압구정동의 한 재건축 조합 사무실. 오전 10시가 채 되지 않았는데 벌써 수십 명의 조합원들이 모여 있었다. 그들의 손에는 하나같이 '사업시행인가 관련 안내문'이 들려 있었다. "30년 넘게 살던 집을 떠나야 하는데, 제대로 된 정보가 없어서 답답했습니다"라고 말하는 70대 조합원의 목소리에는 불안과 기대가 교차했다. 2026년 1월 현재, 강남 재건축 시장은 그 어느 때보다 역동적인 변화의 한가운데 서 있다.
지난 수년간 각종 규제와 부동산 시장 침체로 사실상 '동면'에 들어갔던 강남권 재건축 사업들이 일제히 기지개를 켜고 있다. 정부의 규제 완화 기조와 맞물려 압구정, 잠실, 대치, 청담 등 이른바 '재건축 빅4' 지역에서 눈에 띄는 진전이 이뤄지고 있다. 본 기사는 15년간 강남 부동산 현장을 취재해온 기자가 발로 뛴 심층 리포트다. 조합원이라면 반드시 알아야 할 핵심 정보를 담았다.
압구정 재건축: '강남의 심장'이 다시 뛴다
압구정 현대아파트 1~14차, 사업시행인가의 향방
압구정동 재건축의 상징인 현대아파트 단지들이 2026년 들어 본격적인 사업 가속화에 나섰다. 특히 압구정 현대 1·2차(6,080세대)는 지난해 12월 사업시행인가를 위한 마지막 행정 절차에 돌입했다. 강남구청 관계자는 "서류 보완 작업이 마무리 단계에 있으며, 2026년 상반기 내 사업시행인가 고시가 가능할 것"이라고 전망했다.
현대 3차(1,320세대)와 5차(1,140세대) 역시 정비구역 지정 이후 조합 설립인가를 완료하고 사업시행인가를 앞두고 있다. 다만 현대 7·8차 등 일부 단지는 조합 내부 갈등으로 속도가 더딘 상황이다. 한 조합 관계자는 "조합원 간 분담금 배분 문제와 이주 시기에 대한 이견이 있어 조율 중"이라며 "2026년 하반기까지는 합의점을 찾을 것"이라고 밝혔다.
압구정 구현대 vs 신현대, 엇갈린 운명
흥미로운 것은 같은 '현대'라는 이름을 달고도 단지별로 사업 속도가 천차만별이라는 점이다. 구현대(1~7차) 중심의 재건축 추진과 신현대(8~14차)의 별도 움직임이 교차하면서 지역 내 복잡한 이해관계가 얽혀 있다. 부동산 전문가들은 "압구정 재건축이 완료되면 단지당 평균 시세가 현재보다 30~50% 상승할 것"으로 전망한다. 현재 압구정 현대아파트 전용 84㎡ 기준 시세는 35억~45억 원 선이다.
잠실 재건축: 주공5단지, 대장주의 귀환
잠실 주공5단지, 2026년 관리처분인가 목표
잠실 재건축의 핵심은 단연 잠실 주공5단지(3,930세대)다. 송파구 잠실동 40번지 일대에 위치한 이 단지는 국내 재건축 사업 중 최대 규모로 꼽힌다. 2025년 말 사업시행인가를 획득한 주공5단지는 2026년 관리처분인가를 목표로 조합원 자산 평가와 분담금 산정 작업을 진행 중이다.
조합에 따르면 예상 일반분양 물량은 약 1,500세대, 분양가는 3.3㎡당 6,500만~7,000만 원 수준이 될 것으로 보인다. 전용 84㎡ 기준 분양가가 20억 원을 넘어설 가능성이 높다. 현재 주공5단지 조합원 매물 시세는 전용 82㎡ 기준 28억~32억 원 선에서 거래되고 있다.
이주 시기와 이주비 지원 현황
잠실 주공5단지 조합원들의 가장 큰 관심사는 이주 시기다. 조합 측은 "2027년 하반기부터 순차적 이주를 시작해 2028년 상반기 완료를 목표로 한다"고 밝혔다. 이주비는 조합원당 평균 3억~4억 원 수준이 지원될 예정이며, 이는 인근 잠실 엘스·리센츠 등의 전세 시세를 감안한 금액이다.
주목할 점은 이주 수요가 집중되면서 잠실 일대 전월세 시장이 요동칠 가능성이 크다는 것이다. 부동산 중개업소 관계자는 "3,900세대가 일시에 이주하면 송파구 전체 전세 시장에 영향을 줄 수밖에 없다"며 "이미 선제적으로 잠실동 인근 전세 매물을 확보하려는 움직임이 있다"고 전했다.
대치동 재건축: 학군 프리미엄의 재탄생
은마아파트, 50년 숙원사업의 전환점
대치동 은마아파트(4,424세대)는 국내에서 가장 오래 재건축을 추진해온 단지 중 하나다. 1979년 준공 이후 40년이 넘도록 재건축 논의가 이어져 왔다. 2026년 현재, 은마아파트는 정비구역 재지정과 조합 설립인가 절차를 동시에 진행하는 복잡한 상황에 놓여 있다.
은마아파트의 핵심 변수는 용적률이다. 현행 제2종 일반주거지역(용적률 200% 이하)에서 제3종(용적률 250%)으로 상향되느냐에 따라 사업성이 크게 달라진다. 강남구청과 서울시는 "도시계획 차원에서 종합적으로 검토 중"이라는 원론적 입장을 유지하고 있다. 현재 은마아파트 전용 76㎡ 시세는 27억~29억 원 선이다.
대치 삼성·선경·미도 연합 재건축 추진
대치동에서 주목해야 할 또 다른 움직임은 삼성아파트(600세대), 선경아파트(660세대), 미도아파트(640세대) 등 중소 단지들의 연합 재건축 추진이다. 개별 단지로는 사업성을 확보하기 어렵다고 판단한 조합들이 통합 재건축을 모색하고 있다. 통합될 경우 총 1,900여 세대 규모의 대단지가 탄생하게 되며, 대치동 학군의 프리미엄을 극대화할 수 있다는 계산이다.
조합원이 반드시 알아야 할 실전 가이드
인허가 단계별 체크포인트
- 정비구역 지정: 사업의 첫 관문. 주민 동의율 확인 필수
- 조합 설립인가: 토지 등 소유자 75% 이상 동의 필요
- 사업시행인가: 건축 설계안 확정, 분담금 윤곽 파악 가능
- 관리처분인가: 개별 조합원 권리가액·분담금 확정
- 이주 및 철거: 이주비 수령, 임시 거주지 확보
- 착공 및 분양: 일반분양 개시, 입주까지 통상 3~4년
분담금, 어떻게 산정되나
재건축에서 가장 민감한 문제인 분담금. 계산 공식은 복잡하지만 핵심은 '권리가액(현재 보유 자산 가치) - 조합원 분양가 = 분담금'이다. 권리가액이 높을수록, 조합원 분양가가 낮을수록 분담금 부담이 줄어든다. 최근 공사비 상승으로 분담금이 예상보다 늘어나는 사례가 많아 조합원들의 주의가 필요하다.
압구정 현대아파트의 경우 전용 84㎡ 기준 예상 분담금은 5억~8억 원, 잠실 주공5단지는 4억~6억 원 수준으로 추산된다. 다만 이는 현 시점 추정치일 뿐, 관리처분인가 시점의 감정평가 결과에 따라 달라질 수 있다.
이주 시 꼭 챙겨야 할 현지인 팁 5가지
첫째, 이주비 대출은 시중은행보다 조합 지정 금융기관을 먼저 확인하라. 금리 우대 혜택이 있는 경우가 많다.
둘째, 이주 전세 계약 시 '재건축 완료 후 재입주 조건'을 명시하면 분쟁을 예방할 수 있다.
셋째, 조합 총회는 반드시 참석하라. 위임장만 제출하면 본인에게 불리한 결정이 내려질 수 있다.
넷째, 분담금 납부 일정을 미리 파악해 자금 계획을 세워라. 일시납 시 할인 혜택이 있는지 확인하라.
다섯째, 조합원 지위 매도를 고려한다면 사업시행인가 직후가 적기다. 불확실성이 해소되면서 프리미엄이 붙는다.
2026년 강남 재건축 시장 전망
규제 완화와 공사비 상승, 양날의 검
2026년 강남 재건축 시장을 관통하는 두 가지 키워드는 '규제 완화'와 '공사비 상승'이다. 정부는 재건축 초과이익환수제 완화, 안전진단 기준 합리화 등을 통해 사업 속도를 높이려 하고 있다. 반면 건설 자재비와 인건비 상승으로 3.3㎡당 공사비가 800만 원을 돌파하면서 조합원 부담이 커지는 역설적 상황이 벌어지고 있다.
부동산 전문가 K씨는 "규제 완화로 사업 추진 속도는 빨라지겠지만, 공사비 상승분이 결국 조합원 분담금으로 전가될 것"이라며 "재건축 투자를 고려한다면 사업 진척도와 분담금 변동성을 면밀히 분석해야 한다"고 조언했다.
분양 시장, 강남 재건축의 파급력
강남권 재건축 아파트들의 일반분양이 본격화되면 서울 분양 시장 전체에 지각변동이 예상된다. "압구정, 잠실, 대치에서 분양가 상한제 적용을 받더라도 로또 분양이 쏟아질 것"이라는 게 업계의 공통된 시각이다. 다만 높은 분양가와 청약 경쟁률로 인해 실수요자들의 내 집 마련은 더욱 어려워질 수 있다는 우려도 나온다.
강남 재건축은 단순한 부동산 이슈가 아니다. 그것은 한 세대가 평생 모은 자산의 가치가 재편되는 역사적 사건이다. 압구정 현대아파트에서 만난 한 80대 조합원의 말이 뇌리에 남는다. "이 아파트에서 아이들을 키우고, 손주들이 태어났어요. 새 아파트에 다시 들어갈 수 있을지 모르겠지만, 끝까지 지켜보렵니다." 2026년, 강남의 스카이라인이 바뀌기 시작했다. 그리고 그 변화의 중심에는 수만 명의 조합원들이 있다.