강남, 다시 한번 하늘을 향해 솟아오르다
서울 강남구 테헤란로. 1990년대 '테헤란 밸리'로 불리며 한국 IT 산업의 심장부 역할을 했던 이 거리가 30년 만에 또 한 번의 대변신을 준비하고 있다. 지난 3년간 착공에 들어갔던 초대형 오피스 빌딩들이 2025년 말부터 2026년 상반기에 걸쳐 줄줄이 준공을 앞두고 있기 때문이다. 강남 일대에서만 연면적 기준 총 85만㎡에 달하는 신규 오피스 공급이 예정되어 있으며, 이는 여의도 전체 오피스 면적의 약 15%에 해당하는 규모다.
부동산 전문가들은 이번 공급 물량이 단순한 양적 확대를 넘어 '질적 도약'이라는 점에 주목한다. 신축 빌딩 대부분이 LEED 플래티넘, WELL 인증 등 글로벌 친환경 기준을 충족하며, AI 기반 빌딩 관리 시스템과 탄소중립 설계를 적용했다. ESG 경영이 기업의 필수 요건이 된 시대, 강남의 새 빌딩들은 단순한 업무 공간이 아닌 기업 가치를 증명하는 상징물로 자리매김하고 있다.
테헤란로의 새 랜드마크, GS타워 리뉴얼과 삼성타운 확장
역삼역 사거리에서 가장 먼저 눈에 들어오는 변화는 GS건설이 야심 차게 추진한 '파르나스타워 II'다. 지하 7층, 지상 35층 규모로 2026년 3월 준공 예정인 이 빌딩은 연면적 12만 8천㎡로, 기존 파르나스타워와 연결 통로로 이어져 강남 최대 규모의 복합 오피스 단지를 형성한다. 3.3㎡당 임대료는 월 15만 원 선으로, 프라임급 오피스 중에서도 최상위 가격대를 형성할 전망이다.
삼성동에서는 삼성물산이 기존 삼성타운 인근에 신축 중인 '멀티캠퍼스 타워'가 2026년 6월 입주를 앞두고 있다. 지상 28층, 연면적 6만 7천㎡ 규모의 이 빌딩은 삼성그룹 계열사 교육시설과 외부 기업 임대 공간을 함께 갖추게 된다. 특히 1층부터 5층까지는 리테일과 F&B 시설이 들어서 일대 상권 활성화에도 기여할 것으로 보인다.
주요 신축 빌딩 상세 정보
- 파르나스타워 II - 서울 강남구 테헤란로 521, 지하 7층~지상 35층, 연면적 128,000㎡, 2026년 3월 준공
- 멀티캠퍼스 타워 - 서울 강남구 삼성로 512, 지하 5층~지상 28층, 연면적 67,000㎡, 2026년 6월 준공
- 역삼 센트럴타워 - 서울 강남구 역삼로 180, 지하 6층~지상 30층, 연면적 52,000㎡, 2026년 4월 준공
- 논현 프라임허브 - 서울 강남구 논현로 655, 지하 4층~지상 22층, 연면적 38,000㎡, 2026년 2월 준공
공실률 하락과 임대료 상승, 시장은 어디로 향하나
대규모 공급에도 불구하고 강남 오피스 시장의 공실률은 오히려 하락세를 보이고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 2025년 4분기 강남권역 오피스 공실률은 4.2%로, 전년 동기 대비 1.8%포인트 낮아졌다. 이는 팬데믹 이후 원격근무 확산으로 위축됐던 오피스 수요가 '하이브리드 근무' 정착과 함께 다시 살아났기 때문으로 분석된다.
특히 AI, 바이오, 핀테크 등 신산업 분야 기업들의 강남 선호 현상이 두드러진다. 스타트업 전문 부동산 컨설팅업체 '오피스클라우드'의 박진영 대표는 "초기 스타트업들은 성수나 판교를 선호하지만, 시리즈B 이상 투자를 유치한 기업들은 대외 신뢰도와 인재 채용을 위해 강남으로 이전하는 경향이 뚜렷하다"고 설명했다. 실제로 2025년 한 해 동안 강남에 신규 입주한 스타트업 중 70% 이상이 누적 투자금 500억 원 이상의 중견 스타트업이었다.
업계 인사이더 코멘트: "신축 빌딩 계약은 준공 12~18개월 전에 이미 70% 이상 체결됩니다. 지금 시장에 나와 있는 물량을 보고 판단하면 늦습니다. 2027년 준공 예정 빌딩을 지금부터 살펴봐야 원하는 조건을 협상할 수 있어요." - 강남 상업용 부동산 A사 이사
친환경은 기본, 스마트 빌딩이 대세
2026년 준공되는 강남 신축 빌딩들의 공통점은 단연 '그린 빌딩'이라는 점이다. 파르나스타워 II는 건물 외벽 전체에 태양광 패널을 통합 설치해 연간 전력 소비량의 15%를 자체 생산한다. 멀티캠퍼스 타워는 빗물 재활용 시스템과 AI 기반 에너지 관리 시스템을 도입해 기존 빌딩 대비 탄소 배출량을 40% 줄였다.
스마트 오피스 기능도 한층 진화했다. 역삼 센트럴타워에는 얼굴 인식 출입 시스템, 스마트폰 앱 기반 회의실 예약, 실시간 공기질 모니터링 등이 기본 탑재된다. 입주사 직원들은 전용 앱을 통해 엘리베이터 호출부터 주차 위치 확인, 사내 카페 주문까지 한 번에 처리할 수 있다. 건물 관리 측면에서도 IoT 센서가 설비 이상을 사전에 감지해 예방 정비가 가능하다.
입주 기업을 위한 핵심 체크포인트
- 임대료 구조 - 월 임대료(3.3㎡당 12만~16만 원) + 관리비(3.3㎡당 3만~4만 원) + 주차비(월 15만~20만 원/대)
- 계약 기간 - 신축 프라임 빌딩은 최소 3년, 일반적으로 5년 계약 선호
- 인테리어 지원 - 빌딩에 따라 3.3㎡당 30만~50만 원 수준의 TI(Tenant Improvement) 지원
- 렌트프리 - 계약 조건에 따라 3~6개월 무상 임대 기간 협상 가능
교통과 인프라, 입지 분석의 핵심
신축 빌딩 입주를 검토하는 기업들이 가장 먼저 따지는 것은 역시 교통 접근성이다. 파르나스타워 II는 2호선 역삼역 3번 출구에서 도보 3분, 분당선 선릉역 10번 출구에서 도보 7분 거리에 위치한다. GTX-A 노선이 개통되면 삼성역까지 직결되어 경기 남부와 수도권 동부 지역에서의 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다.
멀티캠퍼스 타워는 9호선 봉은사역 1번 출구에서 도보 5분으로, 여의도-강남 연결의 최적 입지를 자랑한다. 삼성동 코엑스와의 인접성은 대규모 컨퍼런스나 전시회 참가가 잦은 기업들에게 큰 이점이다. 역삼 센트럴타워의 경우 강남역과 역삼역 사이에 위치해 유동 인구가 가장 많은 지역의 혜택을 누릴 수 있다.
주차 정보 안내: 신축 빌딩들은 대부분 법정 주차 대수의 120~150% 수준으로 주차 공간을 확보하고 있다. 그러나 프라임급 빌딩의 경우 임직원 수 대비 주차 공간이 부족할 수 있어, 계약 시 전용 주차 대수 확보 협상이 필수다. 기본 주차 요금은 월 15만~20만 원 선이며, 시간당 주차는 5천~6천 원 수준이다.
2026년 하반기, 주목해야 할 추가 공급 물량
2026년 상반기 준공 물량이 소화되면 하반기에도 굵직한 프로젝트들이 대기하고 있다. 삼성역 인근에서는 현대건설이 시공하는 '삼성동 H타워'가 9월 준공 예정이며, 선릉역 일대에서는 'HL선릉타워'가 11월 입주를 목표로 마무리 공사가 한창이다. 두 빌딩 모두 연면적 4만㎡ 이상의 중대형 규모로, 중견기업 본사나 외국계 기업 한국 지사 유치를 노리고 있다.
논현동과 신사동 일대에서는 소규모 부티크 오피스 공급도 활발하다. 3천~5천㎡ 규모의 빌딩들이 10여 곳 이상 준공을 앞두고 있으며, 이들 빌딩은 대형 빌딩의 획일적인 환경에서 벗어나고자 하는 크리에이티브 업종 기업들의 관심을 받고 있다. 임대료는 테헤란로 프라임급 대비 20~30% 낮으면서도, 개성 있는 인테리어와 소규모 커뮤니티의 장점을 제공한다.
현지인만 아는 입주 협상 꿀팁
- 타이밍이 전부다 - 준공 6개월 전이 협상의 골든타임. 이때 렌트프리와 TI 조건이 가장 유리하다.
- 복수 빌딩 동시 협상 - 최소 3곳 이상의 빌딩과 동시에 협상을 진행하면 조건 개선 여지가 커진다.
- 장기 계약의 힘 - 5년 이상 장기 계약 시 임대료 인상률 상한(연 3~5%)을 계약서에 명시할 수 있다.
- 관리비 항목 체크 - 관리비에 포함된 항목과 별도 청구 항목을 꼼꼼히 확인해야 예상치 못한 비용을 피할 수 있다.
- 전문가 활용 - 임차인 측 부동산 컨설팅 수수료는 대부분 임대인 부담이므로 전문가 도움을 받는 것이 유리하다.
결론: 강남 오피스, 양보다 질의 시대로
2026년 강남 신축 빌딩 러시는 단순한 공급 확대 이상의 의미를 갖는다. ESG 경영의 확산, 하이브리드 근무의 정착, 그리고 기업 브랜딩에 대한 인식 변화가 맞물리면서 '어디서 일하느냐'가 곧 '어떤 기업인가'를 말해주는 시대가 열렸다. 신축 프리미엄 빌딩에 대한 수요는 당분간 꺾이지 않을 전망이며, 오히려 조건 좋은 공간을 선점하기 위한 경쟁은 더욱 치열해질 것이다.
입주를 검토하는 기업이라면 지금이 바로 움직여야 할 때다. 준공 전 사전 계약 단계에서 가장 유리한 조건을 이끌어낼 수 있으며, 인테리어 설계부터 입주까지의 준비 기간을 고려하면 최소 6개월 전에는 의사결정을 내려야 한다. 강남의 하늘을 다시 그리는 이 새로운 빌딩들이 어떤 기업들의 새 보금자리가 될지, 업계의 관심이 집중되고 있다.