강남 재건축, 30년 만의 대전환점에 서다
서울 강남구 대치동의 한 부동산 중개업소. 오전 10시가 채 되지 않았는데도 상담을 기다리는 고객들로 대기 번호표가 동이 났다. "은마아파트 조합원 입주권 매물 있냐"는 전화가 하루 50통을 넘긴다고 한다. 20년 넘게 이 지역에서 중개업을 해온 김모(58) 대표는 "2006년 강남 재건축 광풍 때보다 더한 것 같다"며 고개를 저었다. 강남 재건축 시장이 심상치 않다.
2026년 1월 현재, 강남구 내 재건축 추진 단지는 총 47개, 추산 사업비만 10조원을 훌쩍 넘긴다. 그중 절반 이상이 지난 2년간 인허가 절벽을 넘어 사업시행인가 또는 관리처분인가 단계에 진입했다. 10년 넘게 지지부진하던 재건축 사업들이 왜 갑자기 속도를 내기 시작한 것일까. 그 이면에는 정부의 규제 완화 기조, 건설사들의 적극적인 수주 경쟁, 그리고 초저금리 시대의 종언과 함께 찾아온 실물자산 선호 현상이 복합적으로 작용하고 있다.
핵심 단지별 진행 현황: 은마에서 청담까지
은마아파트 - 마침내 관리처분인가 '초읽기'
강남 재건축의 상징이자 대장주인 대치동 은마아파트(4,424세대)가 40년 숙원 사업의 결실을 눈앞에 두고 있다. 2025년 11월 사업시행인가를 획득한 은마는 현재 관리처분계획 수립을 위한 감정평가 작업에 돌입했다. 2026년 상반기 관리처분인가, 하반기 이주 개시가 조합의 목표다. 현재 전용 76㎡ 조합원 입주권 시세는 28억~30억원 선에서 거래되고 있으며, 프리미엄만 4억원에 달한다.
주목할 점은 용적률이다. 기존 204%에서 299%로 상향 적용받으면서 총 세대수가 5,800여 세대로 늘어난다. 조합 관계자는 "일반분양 물량이 1,300세대 이상 확보돼 사업성이 크게 개선됐다"고 전했다. 시공사는 삼성물산 건설부문이 단독 수주했으며, 공사비는 3.3㎡당 780만원 수준에서 협의 중이다.
대치 미도아파트 - 착공 임박, 2028년 입주 확정
대치동 미도아파트(1,824세대)는 현재 이주가 90% 이상 완료된 상태다. 2025년 8월 관리처분인가를 받은 후 순조롭게 이주가 진행됐고, 2026년 3월 철거 착수, 4월 착공 일정이 확정됐다. 시공을 맡은 현대건설은 '디에이치 대치'라는 브랜드로 2028년 하반기 입주를 목표로 하고 있다.
미도의 강점은 학군이다. 대치동 학원가 도보 5분 거리에 휘문고, 단대부고 등 명문고 배정 확률이 높아 실수요자들의 선호도가 압도적이다. 현재 조합원 분양가는 3.3㎡당 4,800만원으로 책정됐으며, 전용 84㎡ 기준 예상 분양가는 22억원 내외다. 일반분양 경쟁률은 100대 1을 넘길 것으로 업계는 예상한다.
청담 삼익아파트 - 한강변 노른자, 사업시행인가 통과
청담동 삼익아파트(570세대)가 2025년 12월 사업시행인가를 받으며 본격 사업 궤도에 올랐다. 한강 조망권과 청담동 프라임 입지를 갖춘 이 단지는 강남 최고가 재건축 아파트로 꼽힌다. 현재 전용 135㎡ 시세가 58억원을 호가하며, 재건축 후 예상 시세는 80억원을 넘볼 것이라는 전망이 지배적이다.
시공사 선정 경쟁도 치열하다. 삼성물산, 현대건설, GS건설이 3파전을 벌이고 있으며, 조합은 2026년 2월 시공사 선정 총회를 예정하고 있다. 업계에서는 삼성물산이 '래미안 원 청담'이라는 하이엔드 브랜드를 내세워 유력하다는 분석이 나온다.
압구정 현대아파트 - 가장 큰 판, 가장 느린 걸음
압구정 현대아파트 1~14차(5,765세대)는 강남 재건축의 최대어다. 그러나 구역 통합과 분리를 둘러싼 조합원 간 이견으로 다른 단지들에 비해 진행이 더디다. 현재 1~7차와 8~14차로 나뉘어 각각 조합을 구성한 상태이며, 두 조합 모두 2025년 말 조합설립인가를 받았다.
압구정의 최대 변수는 용적률과 층수다. 서울시가 35층 룰을 완화할 가능성이 거론되면서 조합 측은 50층 이상 초고층 개발을 타진하고 있다. 만약 초고층이 허용되면 한강변 스카이라인이 완전히 바뀌게 된다. 사업 일정은 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가, 2029년 착공을 목표로 하고 있으나 유동적이다.
인허가 전쟁: 왜 이제야 사업이 풀리는가
강남 재건축 사업이 최근 2년간 급물살을 탄 배경에는 복합적인 요인이 있다. 첫째, 2024년 출범한 정부가 재건축 규제를 대폭 완화했다. 재건축 초과이익환수제 면제 금액이 기존 8,000만원에서 1억5,000만원으로 상향됐고, 안전진단 기준도 대폭 완화됐다. 둘째, 서울시가 '신속통합기획' 제도를 도입해 인허가 기간을 기존 5~7년에서 2~3년으로 단축시켰다.
셋째, 건설사들의 태도 변화다. 원자재 가격 상승과 금리 인상으로 지방 사업의 수익성이 악화되자 대형 건설사들이 앞다퉈 강남 재건축 시장으로 몰려들었다. 삼성물산, 현대건설, GS건설 등 1군 건설사들이 공사비를 낮추고 조합 지원을 늘리며 수주 경쟁에 뛰어들면서 사업 추진 동력이 커졌다.
넷째, 조합원들의 의식 변화다. 고령화된 기존 거주자들이 "살아생전 새 아파트에 입주하겠다"며 적극적으로 사업 추진에 나서고 있다. 은마아파트 조합의 경우 70대 이상 조합원 비율이 35%를 넘는다. 한 조합원은 "더 이상 미룰 시간이 없다. 자녀들에게 부담 주기 전에 끝내고 싶다"고 토로했다.
2026년 분양 일정과 투자 포인트
상반기 주요 일정
- 2월: 청담 삼익 시공사 선정, 도곡 렉슬 관리처분인가 예정
- 3월: 대치 미도 철거 착수, 개포 우성 이주 개시
- 4월: 은마아파트 관리처분인가 예정
- 5월: 일원 현대 사업시행인가 예정
- 6월: 압구정 현대 1~7차 사업시행인가 추진
하반기 분양 예정 단지
2026년 하반기에는 강남권에서 대규모 일반분양이 쏟아질 전망이다. 대치 미도(약 400세대), 개포 경남(약 500세대), 역삼 개나리(약 300세대) 등이 일반분양을 예고하고 있다. 분양가 상한제 적용으로 시세 대비 10~20% 저렴하게 공급될 예정이어서 청약 경쟁이 치열할 전망이다.
전문가들은 "분양권 전매 제한이 3년으로 완화되면서 투자 매력도 높아졌다"고 분석한다. 특히 대치동 학군 수요가 뒷받침되는 단지들은 입주 후 시세 상승 여력이 크다는 평가다.
조합원 입주권 투자 체크리스트
조합원 입주권에 투자할 경우 반드시 확인해야 할 사항들이 있다.
- 인허가 단계: 사업시행인가 이전 단지는 사업 지연 리스크가 크다
- 추가분담금: 공사비 상승에 따른 추가 부담액을 반드시 확인할 것
- 이주비 대출: LTV 규제로 이주비 조달이 어려울 수 있음
- 세금: 조합원 입주권은 주택 수에 포함되어 양도세·종부세 부과 대상
- 조합 분쟁: 비대위 활동이 활발한 단지는 사업 지연 가능성 높음
이주와 이사, 그 치열한 현장
재건축 이주가 본격화되면서 강남구 전월세 시장에도 파급 효과가 나타나고 있다. 대치동 일대 전셋값은 지난 1년간 평균 15% 상승했다. 은마아파트 조합원들이 대거 이주할 경우 인근 전셋값이 추가 상승할 것이라는 우려도 나온다.
이주를 앞둔 조합원들의 고민도 깊어지고 있다. 70대 조합원 박모 씨는 "40년 살던 집을 떠나 3년 넘게 전셋집을 전전해야 한다고 생각하니 막막하다"고 했다. 반면 젊은 조합원들은 이주비와 전세금 차액으로 목돈을 마련할 수 있어 오히려 반기는 분위기다.
조합들은 이주 지원책 마련에 분주하다. 은마 조합은 인근 지역 부동산 중개업소 50곳과 업무협약을 맺고 조합원 전용 매물 정보를 제공하고 있다. 미도 조합은 이주비 대출 금리를 낮추기 위해 시중 은행 5곳과 협약을 체결했다.
전문가 전망: 2026년이 기회의 창
"강남 재건축은 지금이 마지막 승차 기회일 수 있다. 사업시행인가를 받은 단지들은 사업 리스크가 대폭 줄어든 상태다. 2026년 상반기까지가 상대적으로 저렴하게 진입할 수 있는 시기다." - 김학렬 스마트튜브 대표
부동산 전문가들의 중론은 조심스러운 낙관이다. 서진형 광운대 부동산학과 교수는 "금리 인하 기대감과 공급 부족이 맞물리면서 강남 재건축 시장은 당분간 강세를 이어갈 것"이라면서도 "다만 추가분담금 리스크와 공사비 상승 변수는 지속적으로 모니터링해야 한다"고 조언했다.
일각에서는 과열 경고도 나온다. 함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터장은 "재건축 투자는 장기 자금이 묶이는 투자이므로 현금 흐름을 충분히 고려해야 한다"며 "특히 대출 의존도가 높은 투자자는 금리 변동 리스크에 취약하다"고 경고했다.
인사이더 팁: 현지인만 아는 핵심 정보
- 조합 총회 참관: 대부분의 재건축 조합 총회는 비조합원도 참관 가능하다. 총회에서 나오는 정보가 가장 빠르고 정확하다. 은마 조합 총회는 매월 둘째 주 토요일 오후 2시 대치동 학원가 인근 대형 강당에서 열린다.
- 추가분담금 협상: 사업시행인가 전후로 공사비 협상이 이뤄진다. 이 시기 조합원 입주권 가격이 일시적으로 조정받는 경우가 많으니 매수 타이밍으로 삼을 수 있다.
- 이주 시기 역이용: 이주 직전 급매물이 나오는 경우가 있다. 자금 사정이 급한 조합원들이 시세보다 5~10% 저렴하게 내놓는 매물을 노려볼 것.
- 분양권 청약 팁: 강남구 거주자에게 우선 공급되는 물량이 있으므로 청약 전 강남구 전입을 검토할 것. 통상 청약 6개월 전 전입이면 충분하다.
강남 재건축 시장은 30년 만의 대전환기를 맞고 있다. 기회와 리스크가 공존하는 이 시장에서 정확한 정보와 냉철한 판단이 그 어느 때보다 중요한 시점이다. 시장의 광풍에 휩쓸리기보다 각 단지의 사업 진행 상황과 재무 구조를 꼼꼼히 따져보는 지혜가 필요하다.