서울 부동산의 심장이 다시 뛴다
지난 15년간 강남을 취재하며 이토록 긴박한 현장은 처음이다. 대치동 은마아파트 정문 앞, 영하 10도의 매서운 추위에도 불구하고 조합원 200여 명이 운집했던 지난 주말 임시총회 현장. "35년 만에 드디어 시작이야"라며 눈시울을 붉히던 70대 원주민의 목소리가 아직도 귓전에 맴돈다. 2026년 1월 현재, 강남 재건축은 단순한 부동산 이슈가 아니다. 서울 부동산 역사상 가장 거대한 패러다임 전환의 서막이 오른 것이다.
서울시 도시계획국 자료에 따르면 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에서 현재 진행 중인 재건축 사업장은 총 42곳, 예상 사업비 규모만 47조 원에 달한다. 이 중 2026년 내 관리처분인가를 목표로 하는 단지가 18곳, 이주를 앞둔 단지가 7곳이다. 강남이라는 거대한 용광로가 다시 한번 끓어오르고 있다.
조합 설립의 전쟁터: 동의율 확보 사투
재건축의 첫 관문인 조합설립 단계에서 가장 치열한 전투가 벌어지는 곳은 대치동이다. 대치 미도아파트(1,824세대)는 지난해 12월 조합설립추진위원회가 토지등소유자 75% 동의율을 돌파하며 2월 조합설립인가 신청을 앞두고 있다. 하지만 속사정은 녹록지 않다. 단지 내 상가 소유주 47명 중 32명이 아직 동의서를 제출하지 않았기 때문이다.
"상가 보상 문제가 가장 큰 걸림돌입니다. 현재 시세로 평당 8,000만 원을 요구하는데, 조합 측 감정가는 5,500만 원 수준이에요." 미도아파트 추진위 A 관계자의 말이다. 상가 소유주들은 별도의 권리보호 협의체를 구성하고 법적 대응까지 검토 중인 것으로 알려졌다.
반면 개포 주공 1단지(1,690세대)는 상가 문제를 조기에 해결한 모범 사례로 꼽힌다. 상가 동을 별도 재건축 구역으로 분리하고, 신축 단지 내 상업시설 우선 분양권을 부여하는 파격적인 조건을 제시해 100% 동의를 얻어냈다. 현재 시공사 선정을 앞두고 대형 건설사 4곳이 입찰 경쟁 중이다.
인허가 지옥을 건너는 법: 서울시와의 줄다리기
조합설립 이후 본격적인 인허가 과정은 그야말로 '인내의 시간'이다. 사업시행인가, 건축심의, 관리처분인가까지 평균 4~5년이 소요된다. 그러나 2025년 하반기부터 서울시가 '신속통합기획'을 본격 가동하면서 분위기가 달라지고 있다.
압구정 현대아파트 1~7차(5,765세대)는 신속통합기획의 첫 번째 수혜 단지다. 기존에는 각 차수별로 개별 진행하던 인허가 절차를 통합 심의로 일원화하면서 사업 기간을 최대 2년 단축할 수 있게 됐다. 압구정 현대 재건축조합 김모 이사장은 "2027년 상반기 관리처분인가, 2028년 하반기 착공이 현실적 목표"라고 밝혔다.
그러나 모든 단지가 순항하는 것은 아니다. 반포 주공 1단지(3,670세대)는 한강변 고도제한과 문화재 심의라는 복합 난제에 발목이 잡혔다. 단지 인근에서 발견된 조선시대 유적 보존 문제로 건축심의가 6개월째 지연되고 있다. 35층 스카이라인을 목표로 했던 조합은 최고 29층으로 계획을 수정해야 할 처지다.
2026년 인허가 예상 일정표
- 1분기 관리처분인가 예상: 잠실 주공 5단지, 개포 주공 3단지
- 2분기 사업시행인가 예상: 대치 은마아파트, 압구정 현대 1~7차
- 하반기 조합설립인가 예상: 대치 미도, 도곡 렉슬, 대치 쌍용
이주 대란의 서막: 3만 세대가 움직인다
2026년 강남 부동산 시장에서 가장 주목해야 할 변수는 단연 '이주'다. 올해 하반기부터 내년까지 강남 4구에서만 약 3만 2,000세대의 이주가 예정돼 있다. 이는 강남구 전체 세대수의 15%에 해당하는 규모다. 전세 시장의 쓰나미가 예고된 셈이다.
잠실 주공 5단지(3,930세대)는 2026년 9월 이주 개시를 공식 발표했다. 조합은 이주비로 세대당 평균 7억 8,000만 원을 책정했다. 전용 84㎡ 기준 이주비 8억 2,000만 원, 이사비 300만 원, 이주 지원금 월 50만 원(24개월)이 지급된다. 현재 인근 올림픽선수촌, 아시아선수촌 전세 매물이 급감하고 있는 것은 이 때문이다.
부동산R114 분석에 따르면 잠실 주공 5단지 이주 시점에 송파구 전세가격은 현재 대비 12~18% 상승할 것으로 전망된다. 전용 84㎡ 기준 현재 9억 원 선인 전세가가 10억 원 중반대까지 뛸 수 있다는 분석이다.
현장 인사이더 팁: 이주 물량이 몰리는 지역의 인근 신축 아파트 전세를 선점하라. 잠실 5단지 조합원들이 가장 선호하는 이주지는 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움이다. 이미 이들 단지의 대형 평형 전세 매물은 바닥을 드러내고 있다.
분양가 상한제의 역설: 로또와 리스크 사이
강남 재건축의 최종 목적지인 '분양'은 양날의 검이다. 분양가 상한제 적용으로 일반분양가가 주변 시세 대비 20~30% 낮게 책정되면서 '로또 청약'의 기회가 열리지만, 조합원 입장에서는 수익성 악화라는 부메랑으로 돌아온다.
래미안 원베일리(반포 주공 1단지 재건축)의 선례를 보자. 2020년 분양 당시 전용 84㎡ 분양가는 23억 원이었다. 현재 같은 평형 매매가는 58억 원을 호가한다. 5년 만에 35억 원의 시세 차익이 발생한 것이다. 그러나 이 수익은 온전히 분양받은 당첨자의 몫이다. 조합원들은 분양가 상한제로 인해 예상 수익의 30% 이상을 포기해야 했다.
2026년 분양을 앞둔 개포 주공 4단지(1,556세대)의 예상 분양가는 전용 84㎡ 기준 28억~30억 원으로 점쳐진다. 주변 래미안 블레스티지 시세(45억 원)와 비교하면 15억 원 이상의 프리미엄이 예상된다. 1순위 청약 경쟁률은 최소 300대 1을 넘길 것이라는 게 업계 중론이다.
2026년 강남권 주요 분양 예정 단지
- 상반기: 개포 주공 4단지(전용 59~114㎡, 약 550세대 일반분양), 래미안 원펜타스(반포 1단지 1주구, 약 240세대)
- 하반기: 신반포 15차(전용 84~134㎡, 약 180세대), 잠실 진주(전용 59~84㎡, 약 320세대)
투자자가 주목해야 할 5가지 핵심 변수
첫째, 정비구역 해제 리스크. 서울시는 2026년 6월까지 사업 진척이 없는 정비구역에 대해 일몰제를 적용할 방침이다. 현재 강남 4구에서 일몰 위기에 처한 구역은 7곳. 이 중 도곡동 D아파트는 조합원 내분으로 3년째 표류 중이며, 구역 해제 시 재지정까지 최소 5년이 소요된다.
둘째, 건설사 도산 가능성. 고금리 장기화로 중견 건설사들의 유동성 위기가 현실화되고 있다. 2025년 12월 기준 시공능력평가 50위권 내 건설사 중 3곳이 워크아웃을 신청했다. 재건축 조합들은 시공사 재무건전성 검토에 만전을 기해야 한다.
셋째, 금리 인하 시점. 한국은행은 2026년 상반기 기준금리 0.25%p 추가 인하를 시사했다. 금리 인하는 조합원 이주비 대출 부담 완화와 분양 시장 활성화로 이어진다. 3월 금융통화위원회 결정이 분수령이 될 전망이다.
넷째, 임대주택 의무비율. 현재 강남구는 재건축 시 전체 세대수의 15%를 임대주택으로 공급해야 한다. 일부 조합은 임대 비율 완화를 위해 기부채납 규모 확대를 제안하고 있으나, 서울시의 입장은 요지부동이다.
다섯째, 층수 규제 완화 여부. 정부의 '8.8 부동산 대책'에 따라 역세권 고밀도 개발이 허용될 경우, 지하철 2·3호선 인접 재건축 단지들의 사업성이 크게 개선된다. 압구정 현대, 대치 은마 등이 직접적 수혜 대상이다.
전문가 코멘트: "2026년은 강남 재건축의 분수령입니다. 인허가 속도전과 이주 대란이 동시에 진행되면서 시장의 변동성이 극대화될 겁니다. 조합원이라면 현금 유동성 확보가 최우선이고, 투자자라면 관리처분인가 직전 단지의 급매물에 주목해야 합니다." - 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장
강남 재건축, 결국 시간이 돈이다
15년간 강남을 취재하며 깨달은 진실이 있다. 재건축은 결국 '시간과의 싸움'이다. 추진위 결성부터 입주까지 평균 12~15년. 그 긴 여정에서 조합원들은 끝없는 기다림과 불확실성을 견뎌야 한다. 그러나 역설적으로, 바로 그 인내의 시간이 강남 재건축의 가치를 만들어낸다.
대치동의 한 공인중개사는 이렇게 말했다. "재건축은 마라톤이에요. 중간에 포기하는 사람들 덕분에 끝까지 버틴 사람들이 열매를 딥니다." 2026년, 강남의 지도가 다시 그려지고 있다. 그 변화의 한복판에서 누가 웃고 누가 울 것인가. 답은 이미 정해져 있다. 정보를 가진 자, 그리고 버틸 체력이 있는 자다.